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Fachada m\u00ednima exterior:<\/b> El local debe disponer de una longitud de fachada m\u00ednima a v\u00eda p\u00fablica o a patio de manzana catalogado de al menos 3 metros lineales (en determinadas ordenanzas se exige un m\u00ednimo de 4 metros).<\/p>\n<\/li>\n
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Superficie \u00fatil m\u00ednima:<\/b> El espacio neto habitable no puede ser inferior a 38 m\u00b2 \u00fatiles para una vivienda convencional (o 25 m\u00b2 para estudios de estancia \u00fanica con cocina integrada).<\/p>\n<\/li>\n
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Altura libre interior:<\/b> Debe garantizarse una altura m\u00ednima libre de suelo a techo terminado de 2,50 metros en al menos el 75% de la superficie \u00fatil de las piezas habitables (sal\u00f3n, dormitorios y cocina), permiti\u00e9ndose 2,20 metros en pasillos, distribuidores y cuartos h\u00famedos.<\/p>\n<\/li>\n
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Ventilaci\u00f3n e iluminaci\u00f3n natural:<\/b> Los huecos de ventana deben sumar una superficie acristalada no inferior al 12% de la superficie \u00fatil de la pieza a la que dan servicio, y la superficie practicable para ventilaci\u00f3n debe ser de al menos el 8%.<\/p>\n<\/li>\n
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Acceso independiente y cota de suelo:<\/b> El suelo de las piezas habitables debe situarse siempre por encima de la rasante de la acera o terreno exterior adyacente.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n
Comprobar estas m\u00e9tricas sobre plano no basta; es indispensable acudir con un t\u00e9cnico colegiado dotado de distanci\u00f3metro l\u00e1ser para verificar rasantes, ca\u00eddas de forjado y mochetas estructurales que puedan falsear las cotas sobre el terreno.<\/p>\n
Los 4 costes ocultos que descuadran tu presupuesto<\/h2>\n
Cuando un inversor elabora su previsi\u00f3n inicial, suele contemplar tres partidas evidentes: el precio de compraventa del inmueble, el proyecto b\u00e1sico del arquitecto y el presupuesto de ejecuci\u00f3n de la constructora. El desfase financiero surge cuando se materializan los gastos accesorios y las adaptaciones forzosas.<\/p>\n
1. La salida de humos individual y la negociaci\u00f3n comunitaria<\/h3>\n
El C\u00f3digo T\u00e9cnico de la Edificaci\u00f3n exige que la campana extractora de la cocina vierta los humos directamente a la cubierta del edificio mediante un conducto independiente y homologado, o bien mediante sistemas de filtraci\u00f3n forzada de carbono activo de alta eficiencia cuando la ordenanza municipal y los t\u00e9cnicos municipales lo validen expresamente.<\/p>\n
Si el inmueble requiere instalar una chimenea vertical hasta el tejado atravesando el patio de luces comunitario, la intervenci\u00f3n exige autorizaci\u00f3n expresa de la Junta de Propietarios conforme a la Ley de Propiedad Horizontal<\/a>. Aqu\u00ed se presentan dos escenarios cr\u00edticos:<\/p>\n
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Negativa comunitaria:<\/b> Si los estatutos de la comunidad proh\u00edben expl\u00edcitamente la alteraci\u00f3n del destino de los locales o la instalaci\u00f3n de elementos en zonas comunes, la operaci\u00f3n queda bloqueada sin posibilidad de avance.<\/p>\n<\/li>\n
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Coste de ejecuci\u00f3n en altura:<\/b> La instalaci\u00f3n de un conducto de acero inoxidable de doble pared aislado (EI-30) a lo largo de un patio de varias plantas, con descuelgue vertical y andamiaje homologado, a\u00f1ade un coste medio de entre 4.500 \u20ac y 8.500 \u20ac m\u00e1s IVA.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n
2. La acometida el\u00e9ctrica y el aumento de potencia de la finca<\/h3>\n
La inmensa mayor\u00eda de los locales comerciales antiguos cuentan con acometidas el\u00e9ctricas monof\u00e1sicas precarias, tubos de derivaci\u00f3n individual obsoletos o centralizaciones de contadores saturadas. Al transformar el espacio en vivienda, la distribuidora exige cumplir el Reglamento Electrot\u00e9cnico para Baja Tensi\u00f3n (REBT) como si fuera obra nueva.<\/p>\n
Si la centralizaci\u00f3n de contadores del edificio no dispone de huecos libres o la l\u00ednea general de alimentaci\u00f3n (LGA) carece de secci\u00f3n suficiente para absorber la nueva potencia residencial contratada (m\u00ednimo 5,75 kW o 9,2 kW si se instala climatizaci\u00f3n por aerotermia):<\/p>\n
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Deber\u00e1s asumir la sustituci\u00f3n o adecuaci\u00f3n del cuadro centralizador del portal.<\/p>\n<\/li>\n
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El coste de la acometida t\u00e9cnica, derechos de enganche, extensi\u00f3n y nuevo bolet\u00edn el\u00e9ctrico (CIE) asciende con frecuencia a una horquilla de entre 2.800 \u20ac y 6.000 \u20ac.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n
3. Aislamientos ac\u00fasticos, barreras t\u00e9rmicas y soleras contra rad\u00f3n<\/h3>\n
Un local a pie de calle est\u00e1 expuesto directamente al ruido del tr\u00e1fico peatonal y rodado, al fr\u00edo del subsuelo y, en determinadas \u00e1reas geogr\u00e1ficas, a la emanaci\u00f3n de gas rad\u00f3n. Adaptar el suelo y las fachadas a los coeficientes de transmitancia t\u00e9rmica y aislamiento ac\u00fastico del CTE exige:<\/p>\n
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Picado de la solera original y colocaci\u00f3n de l\u00e1mina impermeabilizante de polietileno con aislamiento t\u00e9rmico r\u00edgido (XPS) de alta densidad.<\/p>\n<\/li>\n
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Trasdosados autoportantes de placa de yeso laminado con lana de roca en todo el per\u00edmetro de fachada y medianeras colindantes con portales o cuartos de instalaciones.<\/p>\n<\/li>\n
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Carpinter\u00edas exteriores con rotura de puente t\u00e9rmico y vidrios laminares de seguridad ac\u00fastica con tratamiento bajo emisivo.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n
Esta partida de adecuaci\u00f3n pasiva a\u00f1ade entre 90 \u20ac y 140 \u20ac adicionales por metro cuadrado de superficie construida que rara vez se contemplan en presupuestos gen\u00e9ricos de reforma residencial est\u00e1ndar.<\/p>\n
4. La bater\u00eda de tasas, licencias e impuestos municipales<\/h3>\n
El Ayuntamiento de Madrid no tramita el cambio de uso mediante una simple declaraci\u00f3n responsable en la mayor\u00eda de los supuestos donde se modifican fachadas, accesos o estructuras; se requiere habitualmente una Licencia Urban\u00edstica a trav\u00e9s de una Entidad Colaboradora Urban\u00edstica (ECU).<\/p>\n
El desglose tributario y de gesti\u00f3n para un local mediano incluye:<\/p>\n
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Tarifa de la ECU (o tasa municipal de tramitaci\u00f3n):<\/b> Entre 1.800 \u20ac y 3.200 \u20ac, seg\u00fan la superficie y complejidad del proyecto.<\/p>\n<\/li>\n
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