¿Estás a punto de comprar una vivienda? Descubre qué es el contrato de arras, para qué sirve y por qué es clave en cualquier operación inmobiliaria. ¡Te lo explicamos paso a paso!
Comprar una casa es una de las decisiones más importantes que tomamos en la vida. Es emocionante, sí, pero también puede ser un proceso lleno de términos legales y trámites que no siempre son fáciles de entender. Uno de esos conceptos clave, y a veces poco conocido, es el contrato de arras.
En La Casa Agency, queremos que cada paso en tu compra sea claro y seguro. Por eso, hoy te explicamos qué es este tipo de contrato, qué tipos existen, cuáles son sus ventajas y cómo te protege tanto si compras como si vendes una vivienda.
🔍 ¿Qué es el contrato de arras?
El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor que se firma antes de formalizar la compraventa de un inmueble. Su principal objetivo es reservar la vivienda mientras se ultiman los trámites necesarios para la firma definitiva ante notario.
Es, en esencia, una garantía jurídica de que ambas partes están comprometidas con la operación.
🧾 ¿Para qué sirve el contrato de arras?
El contrato de arras cumple varias funciones esenciales:
* ✅ Reservar la vivienda para el comprador.
* ✅ Establecer un compromiso real entre ambas partes.
* ✅ Fijar el precio de compraventa y otras condiciones clave.
* ✅ Determinar penalizaciones en caso de incumplimiento.
* ✅ Servir como base para la escritura pública de compraventa.
Este documento es una herramienta muy útil para evitar sorpresas, proteger tus intereses y tener más seguridad jurídica durante la compra de tu nuevo hogar.
⚖️ Tipos de contratos de arras
Existen tres tipos de contratos de arras en España. Aunque todos comparten un objetivo similar, hay diferencias importantes que debes conocer:
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🔐 Arras penitenciales (las más comunes)
Reguladas en el artículo 1454 del Código Civil, son las más utilizadas en las operaciones inmobiliarias.
* Si el comprador se echa atrás, pierde la cantidad entregada.
* Si el vendedor incumple, debe devolver el doble de la cantidad recibida.
📌 Ejemplo: Si entregas 10.000 € en arras y decides no seguir adelante, los pierdes. Si el vendedor cancela la venta, deberá devolverte 20.000 €.
👉 Es una forma de disuadir a ambas partes de echarse atrás sin una razón de peso.
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⚖️ Arras confirmatorias
Aquí no se permite desistir del contrato de forma unilateral. Sirven como pago anticipado parcial, y si una de las partes incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato o reclamar daños y perjuicios.
📌 Se usan cuando hay máxima seguridad en que la operación se va a concretar.
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📄 Arras penales
Parecidas a las anteriores, pero incluyen una cláusula penal específica. Además de exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, se establece una indemnización predeterminada en caso de incumplimiento.
📌 Útiles cuando se quiere asegurar cierta compensación económica sin recurrir a juicios largos.
📝 ¿Qué debe incluir un contrato de arras?
Un contrato de arras bien redactado debe incluir los siguientes puntos:
* 📌 Identificación completa de comprador y vendedor.
* 📌 Descripción detallada del inmueble.
* 📌 Precio total de la compraventa.
* 📌 Cantidad entregada como arras (normalmente entre el 5% y 10% del precio).
* 📌 Plazo máximo para formalizar la compraventa.
* 📌 Distribución de los gastos (notaría, registro, etc.).
* 📌 Tipo de arras que se acuerda (penitenciales, confirmatorias o penales).
* 📌 Consecuencias del incumplimiento.
💡 Consejo: Es muy recomendable que el contrato sea revisado por un profesional inmobiliario o abogado especializado.
⏳ ¿Cuánto tiempo tiene validez?
El plazo para firmar la compraventa definitiva suele ser de entre 30 y 90 días, dependiendo de factores como:
* La obtención de financiación.
* Trámites de herencia o descalificación de vivienda protegida.
* Cierre de otros compromisos del vendedor.
Durante ese tiempo, la vivienda queda “reservada” legalmente para el comprador.
💰 ¿Qué pasa si no se firma la compraventa?
Dependerá del tipo de arras firmado:
* En arras penitenciales, se aplica la penalización directa.
* En arras confirmatorias o penales, podría iniciarse un proceso judicial.
En cualquier caso, la figura del contrato de arras minimiza el riesgo de fraudes o abandonos inesperados.
🏡 ¿Quién suele redactar el contrato de arras?
Lo habitual es que lo redacte:
* Un profesional de la agencia inmobiliaria (como nosotros).
* Un abogado especialista en derecho inmobiliario.
* El propio comprador o vendedor (menos recomendable).
💡 En La Casa Agency te ayudamos a revisar o redactar tu contrato de arras con todas las garantías legales.
📉 ¿Se puede cancelar un contrato de arras?
Sí, pero dependerá del tipo:
* Con arras penitenciales, cualquiera puede desistir asumiendo la penalización correspondiente.
* Con arras confirmatorias o penales, es más complejo y puede requerir mediación o vía judicial.
💬 Siempre es mejor dialogar y buscar acuerdos antes de llegar a extremos legales.
📌 Ventajas del contrato de arras
Firmar un contrato de arras tiene muchas ventajas tanto para compradores como para vendedores:
✅ Para el comprador:
* Asegura la vivienda elegida.
* Evita que el vendedor negocie con otros interesados.
* Gana tiempo para conseguir financiación o realizar trámites.
✅ Para el vendedor:
* Tiene una garantía de compromiso por parte del comprador.
* Establece condiciones claras desde el inicio.
* Recibe una señal económica mientras se cierra la operación.
🔗 Enlaces útiles
* Financiamiento y creditos hipotecarios.
* Gastos en la compra de vivienda: todo lo que debes saber
* Web oficial del Código Civil español – Artículo 1454
🤔 Preguntas frecuentes (FAQ)
❓ ¿Es obligatorio firmar un contrato de arras?
No es obligatorio por ley, pero sí altamente recomendable para proteger los derechos de ambas partes.
❓ ¿Qué pasa si el banco no concede la hipoteca?
Si no se incluye una cláusula específica, el comprador podría perder las arras entregadas. Por eso es esencial pactar esa posibilidad por escrito.
❓ ¿Qué cantidad se suele entregar como arras?
Normalmente, entre el 5% y el 10% del precio de venta. Puede variar según lo acuerden ambas partes.
🎯 Conclusión
El contrato de arras es una herramienta fundamental en la compra de vivienda. Su correcta redacción y comprensión puede marcar la diferencia entre una operación tranquila y una pesadilla legal.
En La Casa Agency, te acompañamos en todo el proceso, resolviendo dudas, asesorándote y asegurando que todo se haga con claridad y confianza.
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