Descubre las diferencias fiscales entre comprar una vivienda nueva o de segunda mano en España. Conoce qué impuestos pagarás, cómo afectan por comunidad autónoma y cómo ahorrar. ¡Contacta con nuestras oficinas para asesoramiento personalizado!
Comprar una vivienda es, para muchos, una de las decisiones económicas más importantes en la vida. Y no solo basta con comparar precios o ubicación: el coste fiscal puede inclinar la balanza entre optar por una vivienda nueva o de segunda mano. En esta entrada te explico en detalle qué impuestos debes asumir en cada caso, con ejemplos prácticos, ventajas, desventajas y recomendaciones finales.
1. Introducción: nueva vs. usada, ¿cuál tiene más carga fiscal?
Antes de entrar en cifras, conviene entender dos conceptos clave:
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Vivienda nueva (obra nueva): inmueble vendido directamente por promotor o constructor, primera transmisión.
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Vivienda de segunda mano (usada): inmueble que ya ha tenido al menos un propietario anterior, transmisión posterior.
La diferencia esencial está en qué tipo de impuesto grava cada operación. En viviendas nuevas se aplica IVA + posibles actos documentados, mientras que en viviendas usadas se aplica ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales).
A continuación te lo desgloso por tipo y las particularidades por comunidad autónoma.
2. Impuestos en la compra de una vivienda nueva
Cuando compras una vivienda de obra nueva, estos son los principales impuestos que te tocarán asumir.
2.1 IVA
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El IVA general para viviendas libres es del 10 % del precio escriturado.
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Si la vivienda es de protección oficial (VPO) en régimen especial o promoción pública, el tipo se reduce a 4 %.
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El IVA también aplica a plazas de garaje (hasta 2) y anexos (trasteros) si se transmiten conjuntamente con la vivienda.
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Se paga en el momento de la escritura pública.
2.2 Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD / IAJD)
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A la firma de la escritura pública, se aplica el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).
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El tipo depende de la comunidad autónoma y suele situarse entre 0,5 % y 1,5 % del valor de la vivienda.
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Ejemplo: en muchas comunidades, el IAJD es del 1,5 %.
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Algunas comunidades tienen tipos reducidos si la vivienda será la residencia habitual o si hay condiciones especiales (familia numerosa, discapacidad, jóvenes)
2.3 Otros costes relacionados
Además de los impuestos «oficiales», tendrás otros gastos que se aplican tanto a vivienda nueva como a usada:
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Gastos de notaría: aranceles para autorizar la escritura.
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Registro de la Propiedad: para inscribir la vivienda a tu nombre.
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Gastos de gestoría (opcional): si contratas a un gestor para tramitar impuestos y escrituras.
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Tasación (si hay hipoteca): necesaria para determinar valor de garantía del banco.
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Comisión de apertura de la hipoteca, en su caso.
En conjunto, los costes adicionales de tributación (IVA + AJD) más los gastos asociados pueden suponer entre un 8 % y 12 % extra sobre el precio de compra, dependiendo de la comunidad y circunstancias.
3. Impuestos en la compra de una vivienda de segunda mano
La compra de una vivienda usada implica otra serie de impuestos distintos de los de obra nueva.
3.1 Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
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En lugar de IVA, en viviendas de segunda mano se aplica el ITP, que suele variar entre 6 % y 10 % dependiendo de la comunidad autónoma.
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Algunas comunidades tienen tipos reducidos especiales para jóvenes, familias numerosas, discapacidad o primera vivienda.
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Ejemplos de porcentajes en segundas viviendas por comunidad:
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Madrid: 6 %
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Cantabria: 9 %
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Andalucía: 7 %
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etc.
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En Castilla y León, por ejemplo, el tipo general es 8 %, reduciéndose a 4 % en ciertos casos (residencia habitual y condiciones)
3.2 Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en vivienda usada
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En general, no se aplica AJD cuando la compraventa ya está gravada por ITP.
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Sin embargo, ciertas operaciones especiales (por ejemplo, documentos adicionales notariales) podrían conllevar cargas documentales, salvo que estén exentas.
3.3 Otros costes asociados
Al igual que en la compra de una vivienda nueva, existen costes que no son impuestos pero que impactan en el desembolso final:
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Notaría
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Registro de la Propiedad
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Gestoría (opcional)
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Tasación (para hipoteca)
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Comisión de apertura hipotecaria
Adicionalmente, en la compraventa de vivienda usada algunos gastos de notaría o registro pueden repartirse entre comprador y vendedor, aunque esto suele negociarse.
Según diversas fuentes, en una vivienda de segunda mano los costes totales (impuestos + demás gastos) pueden representar entre un 10 % y 15 % del valor del inmueble.
4. Claves para optimizar tu carga fiscal
Para minimizar el impacto fiscal al comprar una vivienda, ten en cuenta estas recomendaciones:
4.1 Verifica tu comunidad autónoma
Cada comunidad puede fijar tipos distintos de ITP, AJD o bonificaciones específicas. Infórmate antes de decidir.
4.2 Comprueba si puedes aplicar reducciones
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Familia numerosa
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Discapacidad
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Menores de cierta edad
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Vivienda habitual
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Vivienda protegida (VPO)
Estas situaciones pueden activar tipos reducidos.
4.3 Cuidado con el valor declarado
Los impuestos se calculan normalmente sobre el precio escriturado, pero la administración puede exigir valores mínimos de referencia. Evita declarar una cantidad demasiado baja, pues puede haber ajustes o sanciones.
4.4 Evalúa el coste total
No te fijes solo en el impuesto principal (IVA o ITP). Incluye todos los costes (notaría, registro, gestión, hipoteca) para comparar alternativas.
4.5 Consulta un asesor fiscal o inmobiliario con antelación
Un buen asesor conocerá las normas de tu comunidad y te ayudará a calcular cuál opción te sale mejor.
5. Casos prácticos en algunas comunidades
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Cantabria (donde te encuentras): ITP en segunda mano suele ser del 9 % según fuentes bancarias.
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Madrid: 6 % de ITP en vivienda usada.
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Andalucía: 7 % para viviendas usadas.
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Castilla y León: ITP del 8 %, con reducción al 4 % en casos específicos.
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Vivienda nueva en Cantabria: IAJD ronda el 1,5 %.
Ten en cuenta que estos porcentajes pueden variar con nuevas disposiciones fiscales o presupuestos autonómicos.
6. Ventajas e inconvenientes más allá de los impuestos
Aunque los tributos son un factor esencial, al elegir entre nueva y usada conviene valorar otros aspectos:
✅ Ventajas de vivienda nueva
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Menos reformas iniciales: construcción reciente con mejores estándares.
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Garantías legales, aislamiento, eficiencia energética.
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Posibilidad de promocionar con incentivos sociales.
❌ Desventajas
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Precio más elevado (obra nueva cuesta más).
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Menos oferta en zonas consolidadas.
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Plazos de entrega si compras sobre plano.
✅ Ventajas de vivienda usada
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Precio más competitivo (en muchos casos).
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Ubicación en zonas consolidadas, con servicios ya desarrollados.
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Puedes entrar enseguida si está disponible.
❌ Desventajas
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Posibles reformas.
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Riesgo oculto (instalaciones, estructura, legalidades).
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Carga fiscal (ITP) puede ser elevada según comunidad.
7. Cómo presentarlo en tu planificación financiera
Al plantearte la compra:
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Define un presupuesto máximo.
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Averigua el tipo de IVA/ITP y AJD vigente en tu comunidad.
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Haz simulaciones con ambas opciones (nueva vs usada).
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Añade todos los costes extra (notaría, registro, financiación).
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Consulta especialistas en tu zona (agencia inmobiliaria, asesor fiscal).
De esta forma tendrás una decisión más informada, no solo basada en el precio visible.
8. Conclusión
Elegir entre una vivienda nueva o de segunda mano no es solo cuestión de estética o ubicación: los impactos fiscales pueden variar considerablemente. Mientras que una vivienda nueva grava con IVA y AJD, la usada tributa vía ITP, con tipos que dependen fuertemente de la comunidad autónoma.
Para tomar la mejor decisión:
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Consulta los tipos fiscales locales
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Verifica posibles bonificaciones
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Haz simulaciones completas
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No descuides los costes extra
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