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La Plusvalía municipal: ¿Qué es y cómo cambia al momento de vender y comprar una vivienda?

La plusvalía de una vivienda es el valor que se le agrega desde el momento de su compra, hasta su venta, donación o herencia. Es decir, cuando se compra un inmueble, este incrementa su valor con el paso de los años. La plusvalía garantiza una compra exitosa, ya que lo que se busca es una inversión segura, que otorgue beneficios a mediano y largo plazo. Seguramente ya has escuchado este término, sobre todo en el sector inmobiliario, pero hoy queremos darte toda la información necesaria para que conozcas más sobre el tema en cuestión. 

¿Qué es la plusvalía en el sector inmobiliario?

Si es la primera vez que vas a comprar una casa, puede que escuches el término plusvalía, pero no estás relacionado con él. Desafortunadamente, no siempre se le presta atención a este concepto, y la verdad es que tiene mucha fuerza en el sector inmobiliario, ya que la mayoría de las personas se centran más en otros aspectos, como los costos, pagos, financiamiento, etc. 

Un asesor inmobiliario siempre presta atención a la plusvalía al momento de realizar la gestión de compraventa, ya que este es el valor que adquiere un inmueble con el pasar del tiempo y aumenta debido a diferentes factores. 

Sentencia del Tribunal Constitucional de la plusvalía del 3 de noviembre de 2021

El pasado 3 de noviembre de 2021, el Tribunal Constitucional dictó que el impuesto de la plusvalía municipal quedaba declarado como institucional, lo cual daba por finalizado este impuesto y anulándolo para los casos donde hubiera existido algún incremento.

En consecuencia a este anuncio, muchos contribuyentes se han preguntado qué deben hacer a continuación si ya han vendido una propiedad recientemente o si tienen planeado hacerlo. En respuesta, el gobierno ha aprobado un nuevo Decreto-ley a fin de acatar lo que el Tribunal Constitucional tiene establecido y adaptándose a la Ley de haciendas Locales. Este Decreto-ley se publicó en el BOE el 9 de noviembre y entró en vigor al día siguiente, sin efectos retroactivos. 

Entonces, puede que te preguntes ¿Cómo funciona la nueva plusvalía y cómo se calcula? 

La nueva plusvalía municipal

Como mencionamos anteriormente, desde el momento en que se dio la nueva sentencia del Tribunal Constitucional, el Gobierno dio respuesta rápida a la cuestión de la nueva plusvalía a través de un Decreto-ley que modifica la forma en que se calcula el impuesto de la plusvalía. Se hizo de tal forma que se adapte a lo que dicta la sentencia.

Esta nueva norma, que entró en vigor desde el 10 de noviembre del 2021, busca adaptar el impuesto a las variaciones del mercado inmobiliario. La plusvalía ahora sólo deberá pagarse en los casos donde la venta o traspaso de la propiedad implique una ganancia para el vendedor. Así que, por ejemplo, si una persona vende una casa en pérdidas, no tiene que pagar este impuesto.  

Cómo calcular la plusvalía municipal 

Según el nuevo Decreto-ley, se tienen dos opciones para calcular la nueva plusvalía:

  1. A la primera forma se le llama estimación objetiva, y consiste en multiplicar el valor catastral del inmueble por unos nuevos coeficientes que deben aprobar cada año los Ayuntamientos y que estén contemplados en la ley de Presupuestos Generales del Estado. Dependiendo del mercado inmobiliario, estos coeficientes se irán modificando y bajo ningún motivo pueden exceder los que te mostramos a continuación, dependiendo del número de años transcurridos desde que se adquirió el inmueble:
    Periodo de generación Coeficiente
    Inferior a 1 año 0,14
    1 año  0,13
    2 años 0,15
    3 años 0,16
    4 años 0,17
    5 años 0,17
    6 años 0,16
    7 años 0,12
    8 años 0,1
    9 años 0,09
    10 años 0,08
    11 años 0,08
    12 años 0,08
    13 años 0,08
    14 años 0,1
    15 años 0,12
    16 años 0,16
    17 años 0,2
    18 años 0,26
    19 años 0,36
    Igual o superior a 20 años  0,45
  2. La segunda forma para saber el valor de la nueva plusvalía es la estimación real. Esta consiste en calcular la diferencia entre el precio de la venta o traspaso y el precio final de compra o adquisición del inmueble. Al resultado de este cálculo se le debe aplicar un tipo impositivo del 30%. Si el contribuyente prueba que la plusvalía real es inferior a la resultante de la estimación objetiva, entonces puede aplicar la estimación real.

Si eres un contribuyente, puedes elegir cualquiera de estos dos métodos para calcular la plusvalía que más te convenga dependiendo del caso. Ten presente que el impuesto no se pagará si no obtendrás ninguna ganancia con la venta del inmueble. 

¿Qué es el valor catastral? 

El Ministerio de Hacienda y Función Pública tienen un registro administrativo donde están escritos de forma obligatoria y gratuita todos los inmuebles tanto urbanos como no urbanos.

La inscripción de los inmuebles en el registro catastral la hace el propietario en la oficina territorial del catastro que le corresponda. También puede hacerlo por medio de un registrador de propiedad o notario. Este registro incluye las características físicas, económicas, jurídicas, ubicación, antigüedad, superficie, uso y terreno sobre el cual se construyó un inmueble, y tomando todo eso en cuenta, se le asigna un valor catastral.

¿Por qué es importante contar con un asesor inmobiliario al momento de comprar o vender una vivienda?

Vender piso con la nueva plusvalía municipal

Si vas a comprar o vender una vivienda y no estás relacionado con el tema de la plusvalía municipal, puede que sea un poco complicado para ti realizar esta gestión. Por lo tanto, te recomendamos contratar a expertos para esto. Puedes buscar información sobre lo que tienes que saber de las agencias inmobiliarias si nunca has contratado alguna y te da un poco de desconfianza. 

Una buena agencia te ahorrará un montón de tiempo en trámites que tendrías que hacer tú mismo. Sobre todo, cuentan con los conocimientos necesarios para llevarlos a cabo. De ahí que cobren ciertos honorarios, pero vale la pena pagarlos y que la compraventa de tu inmueble llegue a buen puerto.


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